Esineoikeuden alkeet

[mpo]

Miksi irtaimen esineen saantosuojaa nimitetään saantosuojaksi vaikka oikealla omistajalla on lunastusoikeus? Eli jos kaikki saantosuojan edellytykset täyttyvät niin omistajahan voi silti lunastaa esineen takaisin? Saantosuojan määritelmähän nimenomaan on "saantovirheet tehottomaksi tekevä luovutuksensaajan suoja oikeaa omistajaa vastaan jne" maakaaressa se on ymmärrettävämpi. Mitä irtaimen esineen saantosuojalla siis saa jos edellytykset täyttyy?

Joko oon solmussa ajatuksieni kanssa tai sit tässä ei oo vaan hirveesti järkee. Kiitos etukäteen

[JKH]

Kaksoisluovutus, s. 68.
Irtain - jos esine on annettu jo 1lle luovutuksensaajalle, niin toinen ei ole siihen oikeutettu edes vilpittömän mielen suojan perusteella. Jos toinen luovutuksensaaja on saanut esineen haltuun, niin ensimmäisellä on lunastusoikeus.
Mitäs sitten kun vielä kummallakaan ei ole esinettä, eli omistaja on antanut vain lupaukset molemmille?

Kiitos edellisistä vastauksista! Nyt näitä kysymyksiä alkaa satelemaan hehe..

[velju]

Nyt ihmetyttää! Tuo MK 14:4.1
"elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos
1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai
2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi."

Ymmärrän kirjauksen pointin siinä suhteessa, että luovutettu esine ei enää ole tarpeisto-tai ainesosasuhteessa kiinteistöön nähden. Näin myyjä esim saa velkojia sitovan oikeuden kohteeseen.
Mutta miksi vaatimus parhaasta etusijasta? Miten hyödyttää, kun s.136 "ulosottokaaressa ei ole irtaimen omaisuuden osalta alinta hyväksyttävää tarjousta koskevia säännöksiä, jotka suojaisivat erityisen oikeuden haltijoita samaan tapaan kuin kiinteistön huutokaupassa. Huutokaupalla on hyvin vahva oikeuksia lakkauttava vaikutus."
Eikö kirjaus kohdistukin irtaimeen esineeseen, ei kiinteistöön? Jolloin UK:n mukaisella etuoikeusjärjestyksellä kiinteistön huutokaupassa ei ole merkitystä?

[saraniemi]

"Velkojan mahdollisuus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä vaarantuu sen vuoksi että kiinteistön arvo olennaisesti heikkenee esimerkiksi tulipalon vuoksi. Velkoja saa tällöin hakea maksun kiinteistöstä vaikkei saaminen ole erääntynyt maksettavaksi kuuden kuukauden kuluessa siitä kun hän sai tiedon ennenaikaiseen suoritukseen oikeuttavasta seikasta" Siis tarkoitetaanko tuolla esimerkillä sitä että se riski on huomattavasti kasvanut että kiinteistössä syttyy tulipalo jolloin velkoja saa hakea sitä ennenaikaista suoritusta vai mitä tällä haetaan?

[Aisomark]

Miksi irtaimen esineen saantosuojaa nimitetään saantosuojaksi vaikka oikealla omistajalla on lunastusoikeus? Eli jos kaikki saantosuojan edellytykset täyttyvät niin omistajahan voi silti lunastaa esineen takaisin? Saantosuojan määritelmähän nimenomaan on "saantovirheet tehottomaksi tekevä luovutuksensaajan suoja oikeaa omistajaa vastaan jne" maakaaressa se on ymmärrettävämpi. Mitä irtaimen esineen saantosuojalla siis saa jos edellytykset täyttyy?

Joko oon solmussa ajatuksieni kanssa tai sit tässä ei oo vaan hirveesti järkee. Kiitos etukäteen

Hei,

saantosuojan ajatus on varsin teoreettinen, joten kysymyksesi siitä, mitä väliä sillä on käytännössä, on ihan perusteltu.

Ajatus saantosuojan takana on nimenomaan tuo, jonka tuohon itse nostitkin: se tekee saantovirheet tehottomiksi eli irtaimen esineen luovutus, vaikka sitä olisi alun perin rasittanut luovutuksen pätemättömäksi tekevä virhe (kuten luovutuskompetenssin puute), täytyy katsoa saantosuojan myötä tehokkaaksi - toisin sanoen esine vaihtaa omistajaa pätevästi. Jos saantosuojaa ei annettaisi, ei luovutus olisi pätevä ja täten uusi, vilpittömässä mielessä oleva luovutuksensaaja ei ikinä tulisi juridisesti esineen omistajaksi, hänellä olisi vain hallussaan sivulliselle kuuluva esine. Saantosuojan myötä vilpittömän mielen suojaa nauttivasta luovutuksensaajasta tulee kuitenkin juridisesti hetkeksi aikaa esineen oikea, pätevä omistaja, kunnes alkuperäinen omistaja tulee ja lunastaa esineen takaisin itselleen.

Käytännössä merkitys saattaa olla vähäinen, mutta tällä on juridisesti kyllä merkitystä.

[Aisomark]

Kaksoisluovutus, s. 68.
Irtain - jos esine on annettu jo 1lle luovutuksensaajalle, niin toinen ei ole siihen oikeutettu edes vilpittömän mielen suojan perusteella. Jos toinen luovutuksensaaja on saanut esineen haltuun, niin ensimmäisellä on lunastusoikeus.
Mitäs sitten kun vielä kummallakaan ei ole esinettä, eli omistaja on antanut vain lupaukset molemmille?

Kiitos edellisistä vastauksista! Nyt näitä kysymyksiä alkaa satelemaan hehe..

Moi,

vaikka ilmiön nimi on "kaksoisluovutus", voidaan sen ideaa laajentaa suurempaankin joukkoon potentiaalisia luovutuksia. Tällöinkin mennään aikaprioriteetin pääsäännön mukaan: ensimmäinen pätevän oikeustoimen luovuttajan kanssa tehnyt on esineen oikeutettu omistaja, jolle esine tulee luovuttaa. Muut, myöhemmät luovutuksensaajat voivat toki hakea luovuttajalta/myyjältä korvausta siitä, että eivät saakaan ostamaansa esinettä. Jos esine luovutetaan jollekin myöhemmälle luovutuksensaajalle, on ensimmäisellä pätevällä ostajalla taas kerran oikeus se lunastaa itselleen.

[Aisomark]

Nyt ihmetyttää! Tuo MK 14:4.1
"elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos
1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai
2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi."

Ymmärrän kirjauksen pointin siinä suhteessa, että luovutettu esine ei enää ole tarpeisto-tai ainesosasuhteessa kiinteistöön nähden. Näin myyjä esim saa velkojia sitovan oikeuden kohteeseen.
Mutta miksi vaatimus parhaasta etusijasta? Miten hyödyttää, kun s.136 "ulosottokaaressa ei ole irtaimen omaisuuden osalta alinta hyväksyttävää tarjousta koskevia säännöksiä, jotka suojaisivat erityisen oikeuden haltijoita samaan tapaan kuin kiinteistön huutokaupassa. Huutokaupalla on hyvin vahva oikeuksia lakkauttava vaikutus."
Eikö kirjaus kohdistukin irtaimeen esineeseen, ei kiinteistöön? Jolloin UK:n mukaisella etuoikeusjärjestyksellä kiinteistön huutokaupassa ei ole merkitystä?

Moi,

erittäin hyvä kysymys. Tässä kohtaa tulee kuitenkin olla tarkkana. MK:n mukaiset kirjaukset tehdään aina kiinteistöön tai muuhun rekisteriyksikköön , ei irtaimeen esineeseen. Eli kyllä tuo MK 14:4.1 mukainen "elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus" kirjataan nimenomaan kiinteistöä rasittavaksi oikeudeksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tämä on loogista siksikin, että harvoista irtaimista esineistä pidetään rekisteriä, mihin mitään erityisiä oikeuksia voisi kirjata.

Parhaalle etusijalle kirjaus tehdään, koska sen myötä irtain esine osoitetaan erilliseksi, sivulliselle kuuluvaksi kokonaisuudeksi kiinteistön varallisuusmassasta. Näin juurikin estetään tarpeisto- ja ainesosasuhteen syntyminen ja tehdään heti kättelyssä selväksi, että velkojille kuuluvaa omaisuutta laskettaessa tuo kyseinen esine ei kuulu kiinteistön omistajan varallisuuteen vaan on sivullisen omaisuutta. Jos kirjaus voitaisiin tehdä muulle kuin parhaalle etusijalle, syntyisi käytännössä kiistaa siitä, millä ehdoin paremmalla etuoikeussijalla oleva kiinteistön vakuusvelkoja voisi realisoida myös sivullisen omaisuuteen kuuluvan kiinteistöllä olevan irtaimen esineen, koska hänellä on irtaimen esineen vakuusvelkojaa parempi oikeus omaisuuteen.

Huomaa myös, että sivulla 136 erityisten oikeuksien haltijoista puhuttaessa viitataan kaikkiin muihinkin erityisten oikeuksien haltijoihin kuin noihin MK 14:4.1 mukaisten kirjausten oikeudenhaltijoihin. Käytännössä kiinteistön pakkohuutokaupat koituvatkin useammin esim. vuokraoikeuden, eläkeoikeuden tai irrottamisoikeuden haltijoiden kuin MK 14:4.1 mukaisten oikeudenhaltijoiden haitaksi; nämä kun voivat osoittaa, että irtain esine ei edes kuulu myytävään kiinteistöön. Irtaimen huttokauppa ei voi tulla kyseeseen, koska yllä kuvatusti tällaisen irtaimen esineen kirjaus kohdistuu aina kiinteistöön, ei esineeseen itseensä.

Toivottavasti osasin nyt jotenkin vastata kysymykseesi. Kerro, jos tämä ei auennut vielä tällä.

[Aisomark]

"Velkojan mahdollisuus saada suoritus saamiselleen pantatusta kiinteistöstä vaarantuu sen vuoksi että kiinteistön arvo olennaisesti heikkenee esimerkiksi tulipalon vuoksi. Velkoja saa tällöin hakea maksun kiinteistöstä vaikkei saaminen ole erääntynyt maksettavaksi kuuden kuukauden kuluessa siitä kun hän sai tiedon ennenaikaiseen suoritukseen oikeuttavasta seikasta" Siis tarkoitetaanko tuolla esimerkillä sitä että se riski on huomattavasti kasvanut että kiinteistössä syttyy tulipalo jolloin velkoja saa hakea sitä ennenaikaista suoritusta vai mitä tällä haetaan?

Hei,

ei, kyllä tässä tarkoitetaan ihan tapahtunutta tuipaloa. Otetaan esimerkki.

A on B:lle velkaa 300 000 euroa. Lainan vakuudeksi A on hakenut kiinnityksen omistamaansa talousmetsään, jonka arvoksi on arvioitu 500 000 euroa, ja antanut kiinnityskirjat B:n haltuun. A:n metsässä syttyy kuivan kesän päätteeksi suuri maastopalo, joka tuhoaa käytännössä koko metsän. Varovaisen arvion mukaan A:n kiinteistön (metsästä ei voi enää edes puhua kun maa on vain tuhkaa ja hiiltyneitä kantoja) arvo on nyt enää 50 000 euroa. B saa tiedon palosta sähköpostilla ja 6 kk sisällä tästä tiedon saamisesta hakee kanteella saamisen suorittamista eli eräännyttää 300 000 euron velan. B voi menetellä näin, koska laissa on katsottu, että velan vakuudeksi asetetun omaisuuden arvon äkkinäinen aleneminen huonontaa velkojan asemaa huomattavasti (eihän tällä enää ole varmuutta velan maksun varmistavan vakuuden riittävyydestä).

[velju]

Nyt ihmetyttää! Tuo MK 14:4.1
"elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos
1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella; tai
2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi."

Ymmärrän kirjauksen pointin siinä suhteessa, että luovutettu esine ei enää ole tarpeisto-tai ainesosasuhteessa kiinteistöön nähden. Näin myyjä esim saa velkojia sitovan oikeuden kohteeseen.
Mutta miksi vaatimus parhaasta etusijasta? Miten hyödyttää, kun s.136 "ulosottokaaressa ei ole irtaimen omaisuuden osalta alinta hyväksyttävää tarjousta koskevia säännöksiä, jotka suojaisivat erityisen oikeuden haltijoita samaan tapaan kuin kiinteistön huutokaupassa. Huutokaupalla on hyvin vahva oikeuksia lakkauttava vaikutus."
Eikö kirjaus kohdistukin irtaimeen esineeseen, ei kiinteistöön? Jolloin UK:n mukaisella etuoikeusjärjestyksellä kiinteistön huutokaupassa ei ole merkitystä?

Moi,

erittäin hyvä kysymys. Tässä kohtaa tulee kuitenkin olla tarkkana. MK:n mukaiset kirjaukset tehdään aina kiinteistöön tai muuhun rekisteriyksikköön , ei irtaimeen esineeseen. Eli kyllä tuo MK 14:4.1 mukainen "elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus" kirjataan nimenomaan kiinteistöä rasittavaksi oikeudeksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Tämä on loogista siksikin, että harvoista irtaimista esineistä pidetään rekisteriä, mihin mitään erityisiä oikeuksia voisi kirjata.

Parhaalle etusijalle kirjaus tehdään, koska sen myötä irtain esine osoitetaan erilliseksi, sivulliselle kuuluvaksi kokonaisuudeksi kiinteistön varallisuusmassasta. Näin juurikin estetään tarpeisto- ja ainesosasuhteen syntyminen ja tehdään heti kättelyssä selväksi, että velkojille kuuluvaa omaisuutta laskettaessa tuo kyseinen esine ei kuulu kiinteistön omistajan varallisuuteen vaan on sivullisen omaisuutta. Jos kirjaus voitaisiin tehdä muulle kuin parhaalle etusijalle, syntyisi käytännössä kiistaa siitä, millä ehdoin paremmalla etuoikeussijalla oleva kiinteistön vakuusvelkoja voisi realisoida myös sivullisen omaisuuteen kuuluvan kiinteistöllä olevan irtaimen esineen, koska hänellä on irtaimen esineen vakuusvelkojaa parempi oikeus omaisuuteen.

Huomaa myös, että sivulla 136 erityisten oikeuksien haltijoista puhuttaessa viitataan kaikkiin muihinkin erityisten oikeuksien haltijoihin kuin noihin MK 14:4.1 mukaisten kirjausten oikeudenhaltijoihin. Käytännössä kiinteistön pakkohuutokaupat koituvatkin useammin esim. vuokraoikeuden, eläkeoikeuden tai irrottamisoikeuden haltijoiden kuin MK 14:4.1 mukaisten oikeudenhaltijoiden haitaksi; nämä kun voivat osoittaa, että irtain esine ei edes kuulu myytävään kiinteistöön. Irtaimen huttokauppa ei voi tulla kyseeseen, koska yllä kuvatusti tällaisen irtaimen esineen kirjaus kohdistuu aina kiinteistöön, ei esineeseen itseensä.

Toivottavasti osasin nyt jotenkin vastata kysymykseesi. Kerro, jos tämä ei auennut vielä tällä.

KIITOS! Valaistuin!

[saraniemi]

Esineoikeuden sivuilla 59-60, kiinteistön luovuttajalla voi olla lainhuuto kiinteistöön vaikkei luovuttaja ole oikea omistaja, miten tämä on siis mahdollista?