Esineoikeuden alkeet

[Uberrima fides]

s. 142 Erityisen oikeuden pysyvyys/omistajan konkurssi, kun on kyse muusta kuin MK 14.1:n nojalla kirjattavasta oikeudesta.

Kaipaisin selvennystä mitä tästä vikasta kappaleesta pitää ymmärtää, kun siitä jää ristiriitainen käsitys.

"Tulee kuitenkin ottaa huomioon, että jotkin oikeudet saattavat olla velkojia sitomattomia erityisten velkojille edullisten sääntöjen vuoksi."

"Ei voitane katsoa, että esimerkkimme B:llä olisi kuitenkaan sellaista oikeutta, josta kiinteistö vastaisi KonkL 17:8.2:ssa tarkoitetulla tavalla. Velkojia sitovan oikeuden puuttuisesta seuraa ettei konkurssipesän suorittamaa myyntiä tule tarkastella myöskään MK 3:8:n tai MK 3:9.1:n näkökulmasta.
Konkurssipesä kykenee luovuttamaan C:lle omistusoikeuden niin kiinteistöön kuin rakennukseen, vaikka C tietäisi A:n ja B:n välisestä kaupasta.
KonkL 17:8.2:n esityöt tosin viittaavat käsitykseen, jonka mukaan konkurssipesän tulisi kiinteistöä myydessään pysyttää voimassa kaikki sellaiset oikeudet, jotka MK 3.8:n nojalla sitovat niistä tietoista ostajaa."

Eli siis mitä? :I

Tämä oli kyllä hauska kappale ja aiheutti ensimmäisellä lukukerralla epäuskoista naurua. Nyt ollaan lakitiedon ytimessä!

Olen ymmärtänyt asian näin:

Esimerkkimme B:llähän on irroitusoikeus kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen, kirjaamaton tottakai. Noissahan lähtökohta on se, että kaupan tapauksessa kirjaamattomat erityiset oikeudet(pl. hallintaan perustuva vuokraoikeus) sitovat ostajaa vain mikäli ostaja on tietoinen niistä. Mutta kun konkurssipesä myy kiinteistön, sitä ei sido kyseinen säännös - se voi myydä kiinteistön pysyttämättä oikeutta voimassa, vaikka ostaja olisi täysin tietoinen siitä. Mutta, lain esityöt(heikosti velvoittava oikeuslähde) sanovat että pesän tulisi myydessään pysyttää voimassa kaikki ne oikeudet, jotka MK 3:8 nojalla sitoisivat niistä tietoista ostajaa.

Eli periaatteessa konkurssipesän pitäisi olla mukava B:lle ja pysyttää hänen oikeutensa voimassa, mutta lain kirjaimen mukaan pesällä on oikeus olla nk. mulkku ja myydä kiinteistö ilman että B:n oikeus pysyy voimassa.

[velju]

Nyt pisti mietityttämään, kun "täydentäviä näkokohtia" lukiessa löysin s.154 MK:n säännöksen:

"kiinteistön oikea omistaja voi vaatia saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa".

Mites tähän nyt pitäisi suhtautua, kun aiemmin MK:n saantosuojasta puhuttaessa on kuitenkin lähdetty siitä että "saanto voi olla pysyvä, vaikkei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja hänen tai hänen edeltäjänsä saannon virheellisyyden vuoksi". Ja lainhuuto/vireillä oleva lainhuutohakemus ja vilpitön mieli, jotta saantosuoja.
Eli eikö luovutuksensaaja saakaan saantosuojaa, jos kiinteistön oikea alkuperäinen omistaja hoksaa vaatia saannon julistamista tehottomaksi??

[Uberrima fides]

Nyt pisti mietityttämään, kun "täydentäviä näkokohtia" lukiessa löysin s.154 MK:n säännöksen:

"kiinteistön oikea omistaja voi vaatia saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa".

Mites tähän nyt pitäisi suhtautua, kun aiemmin MK:n saantosuojasta puhuttaessa on kuitenkin lähdetty siitä että "saanto voi olla pysyvä, vaikkei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja hänen tai hänen edeltäjänsä saannon virheellisyyden vuoksi". Ja lainhuuto/vireillä oleva lainhuutohakemus ja vilpitön mieli, jotta saantosuoja.
Eli eikö luovutuksensaaja saakaan saantosuojaa, jos kiinteistön oikea alkuperäinen omistaja hoksaa vaatia saannon julistamista tehottomaksi??

Tätä mietin itsekin ja kirjan tietojen perusteella tulin johtopäätökseen että oikea omistaja voi kyllä hakea saannonmoitteen perusteella palautusta, mutta se ei tarkoita sitä ettäkö hän saisi saannonmoitteen perusteella automaattisesti kiinteistön omistusoikeuden takaisin itselleen, vaan luovutuksensaajalla on kirjassa kuvatulla tavalla ja edellytyksillä mahdollisuus vilpittömän mielen suojaan. Eli lähtökohtana olisi se, että luovutusta rasittavan virheellisyyden tapauksessa oikealla omistajalla on oikeus saada kiinteistön omistuisoikeus takaisin, kun taas MK 13:4:n sääntely muodostaa poikkeukset tuohon oikeuteen.

[Aisomark]

Ulosmittaus ostajan velasta s. 115.

Ensin sanotaan, että jos esine ulosmitataan niin myyjällä ei ole oikeutta kaupan purkuun. Esine siis joko myydään, jolloin myyjän oikeus otetaan huomioon (kunhan om.pid.ehtoa pidetään velkojia sitovana) tai sitten myynnin sijasta myyjä, velallinen ja velkojat voivat sopia omaisuuden palauttamisesta myyjälle. Okei tämä selvä. Seuraava kappale sitten sekoittaa mun pään. Kysytään, että mitä sitten jos omaisuutta ei palauteta hänelle (eli myydään). Sanotaan, että lähtökohtana on omaisuuden myynti ehtoa säilyttämättä. Ja sitten jatketaan kaikkea muuta jännää.

Eikö tuossa juuri sanottu, että myyjän oikeus otetaan huomioon vaikka omaisuus myydään? Ja sitten sanotaan että ehtoa ei otetakkaan huomioon myynnissä. Eli mikä on tuon luvun totuus

Moi, Uberrima fides tähän jo vastasikin, mutta asia on juurikin niin, että 1) koetetaan sopia esineen palauttamisesta myyjälle, 2) jos se ei onnistu, niin esinettä kaupataan (esim. huutokaupassa) pääasiassa ehtoa säilyttämättä, mutta niin, että omistuksenpidätysmyyjän kauppahintasaatava maksetaan huutokauppahinnasta päältä. Tällöin kauppahintasaatava vaikuttaa myös huutokaupassa hyväksyttävään alimpaan tarjoukseen.

[Aisomark]

Pantinsaajan oikeusasemasta konkurssissa
s.99 "kiinteistöpantin haltija voi hakea kiinteistön ulosmittausta." Sama pätee autokiinnityksen haltijaan.

"Jos pantinhaltijalla on oikeus itsenäiseen realisointiin, hän voi myydä panttikohteen itse ..." Saako myydä myös kiinteistön/ muun kiinnityksen olessa käsillä?
Kun toisaalta pantinsaaja saa KK:n mukaan ryhtyä omatoimiseen realisaatioon, kun hallussa tavanomaisen irtaimen esineen tai arvopaperin kaltainen panttikohde. "Tähän lainkohtaan pantinsaaja EI toisaalta voi tukeutua silloin, kun panttioikeus perustuu kiinnitykseen."

Pahasti solmussa konkurssin+omatoimisen realisaation kanssa. Milloin saa tehdä ja mitä?
Saako pantinhaltija siis vain hakea konkurssissa erityistäytäntöönpanoa, kun panttioikeus perustuu kiinnitykseen JA muun panttiomaisuuden osalta myydä panttiomaisuutta halutessaan itse?

EDIT. kun kirjan kappaleessa 7.5 puhutaan jatkuvasti "PANTTIOMAISUUDESTA" ilman erittelyä onko kyseessä kiinteä vai irtain..

Tähänkin jo vastailtiin, mutta muutama huomio:

Omaisuuden realisointi voidaan karkeasti jakaa kolmeen tapaan: 1) huutokauppa sekä vapaa myynti, jonka voi tehdä 2) ulosottomies tai 3) muu taho kuten velkoja itse. Käytännössä vakuusvelkojan (pantinomistajan) vahva esineoikeus näkyy siinä tosiseikassa, että toisin kuin puhdas saamisoikeusvelkoja, hän on ns. separatistin asemassa eli saa useimmissa tapauksissa turvautua erillistäytäntöönpanoon hänelle kuuluvan objektikohtaisen suorituksensaantioikeuden toteuttamiseksi ilman tarvetta odottaa esim. yleistäytäntöönpanon (konkurssin) puitteissa tehtävää likvidaatiota. Irtaimen omaisuuden osalta käytössä ovat kaikki yllä mainitut kolme realisointitapaa. Kiinteän omaisuuden osalta vakuusvelkojan omatoiminen panttirealisaatio tarkoittaa käytännössä sitä, että tämä hakee hypoteekkikanteella kiinnitetyn omaisuuden myymistä, jonka suorittaa ulosottomies tavalla tai toiselle. Vakuusvelkoja ei kuitenkaan myy kiinteistöä itse, eli tässä todella on ero irtaimeen omaisuuteen.

Luvussa 7.5 panttiomaisuudesta puhuttaessa tarkoitetaan sekä irtainta että kiinteää omaisuutta, jos ei erikseen jotain muuta sanota.

[Aisomark]

s. 142 Erityisen oikeuden pysyvyys/omistajan konkurssi, kun on kyse muusta kuin MK 14.1:n nojalla kirjattavasta oikeudesta.

Kaipaisin selvennystä mitä tästä vikasta kappaleesta pitää ymmärtää, kun siitä jää ristiriitainen käsitys.

"Tulee kuitenkin ottaa huomioon, että jotkin oikeudet saattavat olla velkojia sitomattomia erityisten velkojille edullisten sääntöjen vuoksi."

"Ei voitane katsoa, että esimerkkimme B:llä olisi kuitenkaan sellaista oikeutta, josta kiinteistö vastaisi KonkL 17:8.2:ssa tarkoitetulla tavalla. Velkojia sitovan oikeuden puuttuisesta seuraa ettei konkurssipesän suorittamaa myyntiä tule tarkastella myöskään MK 3:8:n tai MK 3:9.1:n näkökulmasta.
Konkurssipesä kykenee luovuttamaan C:lle omistusoikeuden niin kiinteistöön kuin rakennukseen, vaikka C tietäisi A:n ja B:n välisestä kaupasta.
KonkL 17:8.2:n esityöt tosin viittaavat käsitykseen, jonka mukaan konkurssipesän tulisi kiinteistöä myydessään pysyttää voimassa kaikki sellaiset oikeudet, jotka MK 3.8:n nojalla sitovat niistä tietoista ostajaa."

Eli siis mitä? :I

Tämä oli kyllä hauska kappale ja aiheutti ensimmäisellä lukukerralla epäuskoista naurua. Nyt ollaan lakitiedon ytimessä!

Olen ymmärtänyt asian näin:

Esimerkkimme B:llähän on irroitusoikeus kiinteistöllä sijaitsevaan rakennukseen, kirjaamaton tottakai. Noissahan lähtökohta on se, että kaupan tapauksessa kirjaamattomat erityiset oikeudet(pl. hallintaan perustuva vuokraoikeus) sitovat ostajaa vain mikäli ostaja on tietoinen niistä. Mutta kun konkurssipesä myy kiinteistön, sitä ei sido kyseinen säännös - se voi myydä kiinteistön pysyttämättä oikeutta voimassa, vaikka ostaja olisi täysin tietoinen siitä. Mutta, lain esityöt(heikosti velvoittava oikeuslähde) sanovat että pesän tulisi myydessään pysyttää voimassa kaikki ne oikeudet, jotka MK 3:8 nojalla sitoisivat niistä tietoista ostajaa.

Eli periaatteessa konkurssipesän pitäisi olla mukava B:lle ja pysyttää hänen oikeutensa voimassa, mutta lain kirjaimen mukaan pesällä on oikeus olla nk. mulkku ja myydä kiinteistö ilman että B:n oikeus pysyy voimassa.

Tämä menee juurikin näin.

[Aisomark]

Nyt pisti mietityttämään, kun "täydentäviä näkokohtia" lukiessa löysin s.154 MK:n säännöksen:

"kiinteistön oikea omistaja voi vaatia saannon julistamista tehottomaksi myyjän saantoa rasittavan virheellisyyden perusteella ja kiinteistön palauttamista takaisin omistukseensa".

Mites tähän nyt pitäisi suhtautua, kun aiemmin MK:n saantosuojasta puhuttaessa on kuitenkin lähdetty siitä että "saanto voi olla pysyvä, vaikkei luovuttaja ollut kiinteistön oikea omistaja hänen tai hänen edeltäjänsä saannon virheellisyyden vuoksi". Ja lainhuuto/vireillä oleva lainhuutohakemus ja vilpitön mieli, jotta saantosuoja.
Eli eikö luovutuksensaaja saakaan saantosuojaa, jos kiinteistön oikea alkuperäinen omistaja hoksaa vaatia saannon julistamista tehottomaksi??

Tätä mietin itsekin ja kirjan tietojen perusteella tulin johtopäätökseen että oikea omistaja voi kyllä hakea saannonmoitteen perusteella palautusta, mutta se ei tarkoita sitä ettäkö hän saisi saannonmoitteen perusteella automaattisesti kiinteistön omistusoikeuden takaisin itselleen, vaan luovutuksensaajalla on kirjassa kuvatulla tavalla ja edellytyksillä mahdollisuus vilpittömän mielen suojaan. Eli lähtökohtana olisi se, että luovutusta rasittavan virheellisyyden tapauksessa oikealla omistajalla on oikeus saada kiinteistön omistuisoikeus takaisin, kun taas MK 13:4:n sääntely muodostaa poikkeukset tuohon oikeuteen.

Kyllä saa saantosuojaa. Tuo MK 3:1 (s. 154) on yleissääntö, jos tuo saantosuoja (vilpitön mieli) muodostaa MK 13:4:n mukaisen poikkeuksen, juuri kun Uberrima fides tuossa edellä epäili.

[mpo]

Meneekö tämä erityisen oikeuden pysyvyys suhteessa uuteen omistajaan siis näin: vuokraoikeus sitoo uutta omistajaa jos vuokramies on ottanut kiinteistön hallintaansa (MVL) eikä tässä tilanteessa ole mahdollisuutta vilipttömän mielen suojaan MK:n nojalla. Muiden MK 14.1 lueteltujen erityisten oikeuksien kuin vuokraoikeuden suhteen uusi omistaja voi saada vilpittömän mielen suojaa MK:n nojalla. Ja tilanne koskee siis normaalia luovutusta eikä huutokaupassa myytyä tai konkurssipesän tekemää myyntiä.

[Uberrima fides]

Meneekö tämä erityisen oikeuden pysyvyys suhteessa uuteen omistajaan siis näin: vuokraoikeus sitoo uutta omistajaa jos vuokramies on ottanut kiinteistön hallintaansa (MVL) eikä tässä tilanteessa ole mahdollisuutta vilipttömän mielen suojaan MK:n nojalla. Muiden MK 14.1 lueteltujen erityisten oikeuksien kuin vuokraoikeuden suhteen uusi omistaja voi saada vilpittömän mielen suojaa MK:n nojalla. Ja tilanne koskee siis normaalia luovutusta eikä huutokaupassa myytyä tai konkurssipesän tekemää myyntiä.

Käsittääkseni MK 14:1:n oikeuksien (pl. tuo hallintaan perustuva vuokraoikeus) kohdalla olennaista on se, onko oikeus kirjattu. Kirjattuna ne sitovat ostajaa, kirjaamattomina vain mikäli ostaja oli tietoinen niistä. Lisäksi hallinnanjakosopimus voidaan kirjata, mutta sitä ei koske tuo MK 14:1:n oikeuksien sitovuus kirjattuna, eli se sitoo ostajaa vain mikäli tämä on ollut tietoinen siitä, MUTTA MK:n mukaan kirjauksen katsotaan tulleen kirjausta seuraavana arkipäivänä kaikkien tietoon.

[mpo]

Joo noinhan se kävis järkeen mut on kyllä epäselvästi ilmaistu. Esim tuossahan vois silloin lukea "että perusteista, joilla KIRJAAMATON oikeus ei jää voimaan säädetään MK 13:3:ssä"